Vanliga frågor

En bostadsrättsförening som har ett högt helhetsbetyg i Polletten, men också en uppdaterad underhållsplan och en bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna.

Ja! Många tittar bara på läge, ytskikt och våningsplan. Men föreningens ekonomi är viktig att kolla upp innan du köper, för att undvika risken för kraftigt höjda månadsavgifter.

Pollettens analys berättar om föreningens motståndskraft mot plötsliga och kraftiga höjningar av månadsavgiften. Förändringar av månadsavgiften är den del som är svårast att själv analysera och det som kan förändra dina kostnader när du sedan äger bostadsrätten. Om din privatekonomi inte tål höjningar av månadsavgiften är det extra viktigt att kolla upp motståndskraften.

Det är svårt att ta reda på om föreningens ekonomi är bra – även för den som kan ekonomi. Låt Polletten plocka fram det viktigaste åt dig.

Nej – du ansvarar inte för föreningens skulder. Men om föreningen går i konkurs händer detta:

Din bostadsrätt upphör och du blir hyresgäst hos en ny fastighetsägare. Egna lån kvarstår även om bostadsrätten upphört.

Det är lyckligtvis mycket ovanligt att en BRF går i konkurs.

Jämför med liknande föreningar i samma område och med samma byggår. Låga avgifter kan verka lockande, men kan ibland tyda på eftersatt underhåll eller att man täcker löpande utgifter genom att öka lånen.

Det är svårt att göra en meningsfull jämförelse med andra bostadsrättsföreningar, eftersom den av styrelsen satta månadsavgiften beror på så många komponenter, både rent ekonomiska och även psykologiska.

I månadsavgiften ingår rätten att bo i lägenheten och tillgång till trapphus, gårdsplan och andra allmänna utrymmen. Normalt ingår också vatten och värme. För hushållsel har man oftast individuell mätning och debitering, och detta förekommer ibland även för vatten och värme. En del föreningar tecknar ett bostadsrättstillägg till försäkringen, så att bostadsrättshavarna inte behöver ha ett sådant i sina hemförsäkringar.

Underhållsplanen visar vilka underhållsåtgärder som planeras eller som kommer att bli nödvändiga, och vad det beräknas kosta. Underhållsplanen är, till skillnad från årsredovisningen, inget offentligt dokument. I årsredovisningen anges ibland om föreningen har en underhållsplan, och HSB och Riksbyggen rekommenderar att man har den uppgiften med, men det är inte obligatoriskt. Du kan kontakta föreningens styrelse och fråga, eller så kan du be mäklaren ta fram en sådan, men styrelsen är inte skyldig att lämna sådana upplysningar.

Stadgarna är oftast väldigt lika i alla föreningar. Men du kan kolla om föreningen:

- Tillåter juridiska personer (företag) som bostadsrättshavare. Detta kan innebära att bostadsrätten används som övernattningslägenhet och att bostadsrättshavaren inte är särskilt intresserad av att vara aktiv i boendegemenskapen.

- Har speciella regler om vem som ansvarar för olika typer av underhåll. Normalt omfattar bostadsrättshavarens vårdplikt endast insidan av lägenheten, men i stadgarna kan denna vårdplikt utvidgas, exempelvis till utsidan av fönster samt balkonger.

Stadgarna finns nästan alltid på mäklarens webbplats. Annars har du rätt att få dem från styrelsen. I sista hand kan du köpa dem på Bolagsverkets webbplats, där de ska finnas, men där finns tyvärr inte alltid den senaste versionen.

Bara de allra största föreningarna i Sverige måste enligt lag ha auktoriserad revisor. Övriga kan välja det frivilligt, efter beslut på föreningsstämman (ibland används ordet årsmöte). Det förekommer också att föreningen i stadgarna har krav på auktoriserad revisor. Annars kan en utomstående redovisningskonsult väljas till revisor. Man kan också utse en medlem till revisor. En sådan brukar kallas lekmannarevisor. Om man anlitar en auktoriserad revisor bör det vara någon med erfarenhet av just bostadsrättsföreningar, så att den högre kostnaden verkligen är motiverad.

Ja, oftast. En ekonomisk förvaltare sköter föreningens ekonomi och ser till att årsredovisningen är tydlig. En teknisk förvaltare ser till att fastigheten är i bra skick och att underhåll görs i tid. Men det kostar förstås pengar.

Det står oftast i förvaltningsberättelsen i årsredovisningen om föreningen har förvaltare.

Det är enbart skattekategori – inte en kvalitetsstämpel.

Äkta BRF: oftast lägre skatt vid försäljning.
Oäkta BRF: ibland lägre månadsavgift på grund av att man har intäkter från uthyrning av bostäder och lokaler. Men samtidigt innebär det en större risk, om hyresgästerna flyttar eller av olika skäl inte betalar hyran.

Det ena är alltså inte alltid bättre.

Det kan vara riskabelt i föreningar med färre än tio medlemmar. Ofta har någon som ägde fastigheten innan den blev bostadsrätter fortfarande stort inflytande – och kan agera som om hen äger allt. Men det finns också små föreningar som fungerar utmärkt.

Dolda fel är sådana fel i lägenheten som du inte kan förväntas upptäcka, inte ens vid en grundlig undersökning. Sådana fel kan du kräva ersättning för av säljaren i upp till 2 år efter köpet.

Lägenhetsköparen kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för saker som köparen själv eller en besiktningstekniker skulle eller borde ha hittat vid en besiktning av bostadsrätten. Det är vad som menas med undersökningsplikten som köpare.

Den innebär att köparen ska göra en rimlig undersökning av lägenhetens skick. Det handlar alltså om lägenhetens fysiska skick, exempelvis rör, mögel med mera. Det går inte i efterhand att kräva ersättning för sådant som du som köpare borde ha kunnat upptäcka.

Det går inte, eftersom de är dolda. Du kan ju knappast såga upp väggar och golv för att kolla om där finns fuktskador och mögel. Men om det finns tecken redan vid en ytlig besiktning, då är det inget dolt fel.

Det förekommer att säljaren har besiktigat lägenheten och visar upp ett besiktningsprotokoll. Oavsett om säljaren har ett sådant kan köparen välja att själv bekosta en besiktning.

Det finns inget krav på att göra en besiktning enligt lag utan det är upp till köpare eller säljare att bekosta en sådan. Ofta får köparen bekosta den som har undersökningsplikten som ligger närmare till hands för att upptäcka synliga fel. Säljaren har å sin sida upplysningsplikt men där behövs inte någon extern part för att uppfylla den om säljaren är medveten om eventuella brister.

Man kan alltid välja att ta in en extern besiktningsman för att få ett oberoende utlåtande. Är det exempelvis elen man är fundersam på tar man kanske istället dit en kunnig elektriker osv..

Börja med att fråga mäklaren. Om hen inte kan svara på din fråga, be om kontaktuppgifterna till föreningens ordförande och fråga vänligt om du kan ställa några frågor.

Fråga om:
- Beslutade avgiftsändringar (höjningar/sänkningar)
- När föreningens lån får en ny (högre eller lägre) ränta – dvs. nästa räntejustering.

Be även om kontaktuppgifter till styrelsen för följdfrågor. Ju mer du vet i förväg, desto färre överraskningar.

Om mäklaren inte kan svara, är dessa frågor viktiga att ställa till styrelsen:
- Planerade avgiftshöjningar – Kommer månadsavgiften att öka?
- Stambyten – När byttes rör och ledningar i huset senast? Normalt byts stammar för vatten, avlopp och el vart trettionde år.

Lånen – ska dessa omsättas snart, och vet man vilken ränta det kommer att bli.

Det finns ingen fast definition. Men vanligtvis menar man att:
- Ekonomi är i balans
- Underhållet planeras långsiktigt
- Månadsavgifterna är rimliga
- Kommunikationen mellan styrelsen och medlemmarna fungerar bra.

Nej, styrelseprotokollen är inte offentliga. Inte ens föreningens egna medlemmar utanför styrelsen har rätt att se dem.

Däremot är årsredovisningen en offentlig handling som alla kan begära ut.

Ja, den har mäklaren oftast. I annat fall kan du begära att få den från styrelsen. Kontrollera att den är aktuell, dvs för det senaste räkenskapsåret. Om styrelsen vägrar att lämna ut den kan du vända dig till Bolagsverket, som vid vite ålägger styrelsen att skicka in den dit, och därefter kan du beställa den från Bolagsverket.

En bostadsrättsförening är en särskild sorts ekonomisk förening som äger en fastighet och ger sina medlemmar rätt att bo i lägenheterna mot att de betalar månadsavgift

En bostadrätt är en rätt att utan tidsbegränsning disponera en lägenhet i bostadsrättsföreningens hus. För detta betalar du en månadsavgift till föreningen. Men du äger inte lägenheten.

Mindre ändringar som tapetsering och målning får du göra utan vidare. Vill du göra genomgripande förändringar som att flytta kök eller badrum, eller riva bärande väggar så måste du först få ett godkännande av styrelsen. En tumregel är att kolla med styrelsen innan du gör någon större ändring.

Att du följer stadgar och eventuella ordningsregler. Att du betalar månadsavgiften i rätt tid. Att du engagerar dig i föreningsarbetet genom att vara med på föreningsstämmor och eventuella andra möten. Att du inte utsätter grannarna för störningar.

Nej, en bostadsrättsförening fungerar inte som ett företag. Syftet är inte vinst utan att förvalta fastigheten enligt självkostnadsprincipen. Kassaflödet – alltså pengar in minus pengar ut – bör dock vara positivt, så att föreningen kan betala sina löpande utgifter och spara för framtiden.

Det finns ingen formell gräns, men när föreningen har lämnat in fem årsredovisningar och genomgått några revisionscykler brukar man kunna betrakta den som etablerad.

Nybildade föreningar har andra förutsättningar, vilket gör att analysen tenderar att bli missvisande. En nybildad förening har ofta stora lån, vilket gör att skulder och räntekänslighet får röda markeringar. Däremot brukar energikostnaden vara låg. Å andra sidan förväntas inga underhållskostnader under många år framåt, vilket inte framgår av analysen.

Ja, och ibland är det nödvändigt, till exempel för stora renoveringar. Det är styrelsen – inte föreningsstämman (ett beslutsmöte för föreningens medlemmar) – som bestämmer månadsavgiften. Avgiften är aldrig huggen i sten och styrelsen kan besluta om ändring när den behöver ändras.

Inte alltid, men generellt är låg skuldsättning en trygghetsfaktor. Höga lån gör föreningen känslig för räntehöjningar. Samtidigt kan en alltför låg skuldsättning tyda på att man skjutit upp nödvändigt underhåll eller att man täcker löpande utgifter genom att öka lånen, vilket i längden kan leda till höjda månadsavgifter.

Under 5 % är bra. Över 10 % är dåligt. Räntekänsligheten visar hur många procent månadsavgiften måste höjas om räntan på bostadsrättsföreningens lån höjs med en procentenhet. Ju starkare din egen ekonomi är, desto mer kan du tåla.

Tänk hushållskassa. Mer pengar in än ut - bra. Tvärtom - dåligt. Kolla betyget på kassaflödet i Pollettens analys av den bostadsrättsförening, där du är intresserad av att köpa en lägenhet.

Föreningen hyr marken av kommunen med tomträtt i stället för att äga marken. Vid nästa omförhandling kan avgiften (tomträttsavgälden) skjuta i höjden. Billigt nu kan bli dyrt sen när månadsavgiften måste höjas. Å andra sidan kan det bli dyrt om föreningen köper loss tomträtten och måste ta stora lån med därav följande höga räntekostnader och höjda månadsavgifter.

Styrelsens ordförande har något större ansvar än de övriga styrelseledamöterna. Ordföranden har ansvar för att kalla till styrelsemöten när det behövs och för att kalla in suppleanter (ersättare) när det behövs för att styrelsen ska bli beslutsför.

Som styrelseledamot ansvarar du för att verka för föreningens bästa och anmäla jäv till ordföranden om du i en viss fråga har personliga intressen som strider mot föreningens. Då får du inte vara med och rösta, och bäst är att du lämnar lokalen när just den frågan diskuteras.

Du är inte ansvarig för föreningens skulder.

Att du engagerar dig i föreningens förvaltning. Att du är påläst inför styrelsemötena. Att du i rimlig omfattning ställer upp när medlemmarna kommer med frågor.

Det behövs ingen speciell kompetens, utan det räcker långt med sunt förnuft. Styrelsen bör se till att skaffa extern kompetens från exempelvis en konsult när det dyker upp något som styrelseledamöterna inte har tillräckliga kunskaper om.

Ja, föreningen bör dels göra avsättning för (spara för) planerat underhåll enligt underhållsplan och ta in pengar för detta genom månadsavgifterna. Men föreningen bör också spara för att bygga upp ett buffertkapital för oförutsedda utgifter.

Det framgår av 6 kap 13 § i lag om ekonomiska föreningar, som här även gäller bostadsrättsföreningar. Där står: Styrelsen eller någon annan ställföreträdare får inte vidta en åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Enligt vår mening gäller detta även över tid. Det är fel att hålla månadsavgifterna låga för dagens medlemmar på bekostnad av de framtida medlemmarna som måste betala för tidigare slarv med nödvändigt underhåll. Det är också fel att ta ut onödigt höga månadsavgifter av de nuvarande medlemmarna för att de framtida medlemmarna ska åka snålskjuts genom att föreningen kan finansiera underhållskostnader med vad de tidigare medlemmarna har betalat in. Det är lika fel att leva på rost och röta som att samla i ladorna.

Polletten ger en överblick över hur föreningen mår utan att behöva djupdyka i föreningens årsredovisning. Om något mätvärde sticker ut som dåligt så ger det en fingervisning om vad ni kan arbeta med för att förbättra föreningens ekonomi, om det behövs.

Ni kan också jämföra er förening med andra föreningar.

Helhetsbetyget är ett sammanvägt betyg mellan 1-10 som baseras på mätvärden ur årsredovisningen. Det ger en övergripande bild av föreningens ekonomiska hälsa och motståndskraft mot kraftiga höjningar av månadsavgiften.

Grön färg betyder att värdet är bra, gul betyder att värdet är okej men kan förbättras, och röd betyder att värdet behöver uppmärksammas. Kom ihåg att enskilda röda värden inte nödvändigtvis är alarmerande - det är helhetsbetyget som är viktigast.

Analysen uppdateras årligen efter att föreningens årsredovisning har godkänts på stämman (ett beslutsmöte för föreningens medlemmar) och någon har laddat upp årsredovisningen i Polletten. Du kan se datum för senaste analys i sammandraget.

För att resultatet i en bostadsrättsförening inte säger så mycket om ekonomin. Det beror exempelvis på att värdeminskningar (avskrivningar) på byggnader finns med i resultaträkningen utan att det går ut några pengar. Kassaflödet är ett mycket bättre mätvärde, eftersom det enbart har att göra med poster som medför att pengar går in eller ut.

Soliditeten visar hur stor del av föreningens tillgångar som motsvaras av egna pengar och inte av lån.

Den största tillgången är nästan alltid själva huset. I bokföringen står huset kvar till det pris som gällde när det byggdes eller köptes, utan att värdet räknas upp med tiden.

Det betyder att gamla hus ofta ser ut att vara “rikare” än de egentligen är.Ett hus från 1920-talet kan ha ett väldigt lågt bokfört värde, vilket gör att soliditeten ser onödigt hög ut – trots att föreningens verkliga ekonomi kanske inte alls är lika stark.

Underhållsfonden är egentligen bara en bokföringspost – inte en särskild påse pengar som ligger avskild någonstans. Pengarna finns i föreningens vanliga kassa och blandas med allt annat, precis som om man hade gömt påsen i en större låda.

Begreppen ”äkta” och ”oäkta” är bara skatterättsliga och säger inget om hur bra eller dålig en bostadsrättsförening är. I dag kallas ”äkta” föreningar för privatbostadsföretag. Båda typerna kan ha för- och nackdelar, så det går inte att använda som ett generellt mått på föreningens ekonomi.

Skulder per kvadratmeter beräknas genom att dela föreningens totala skulder med den totala bostadsarean (alltså inte gemensamma utrymmen som trapphus och tvättstuga.) Detta ger ett jämförbart mått oavsett föreningens storlek.

Ibland hyr föreningen marken av kommunen med tomträtt, i stället för att äga marken. Vid nästa omförhandling kan avgiften (tomträttsavgälden) skjuta i höjden. Billigt nu kan bli dyrt sen när månadsavgiften måste höjas. Å andra sidan kan det bli dyrt om föreningen köper loss tomträtten och måste ta stora lån med därav följande höga räntekostnader och höjda månadsavgifter. Det bästa är att redan äga marken.